İmar durumu belgesini satır satır okumak

Bir arsa almadan ya da üzerine yapı yapmayı planlamadan önce bakman gereken en önemli belge imar durumu belgesidir. Bu belge, o parsele ne kadar büyüklükte, kaç katlı ve hangi kurallara göre yapı yapılabileceğini gösterir. Ancak içindeki kısaltmalar ve teknik terimler ilk bakışta kafa karıştırıcıdır.

Bu yazıda imar durumu belgesinde en sık karşılaşılan kavramları tek tek açıklıyoruz.

İmar durumu belgesi nedir, nereden alınır?

İmar durumu belgesi, bir parselin yürürlükteki imar planı kapsamında nasıl yapılaşabileceğini gösteren resmî bir belgedir. Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden alınır. Bazı belediyeler bu işlemi elektronik ortamda da sunar.

Belgeyi almak için genellikle parselin ada ve parsel numarası yeterlidir.

İmar planları değişebilir. Eski tarihli bir imar durumu belgesine güvenmek yerine, işlem yapmadan önce güncel belgeyi almak önemlidir.

Temel kavramlar

Ada ve parsel

Tapudaki her taşınmazın bir kimliği vardır. Ada, imar planında yollarla çevrili bir blok alanı; parsel ise o ada içindeki tek bir taşınmazı ifade eder. Belgenin başında bu bilgiler yer alır.

Plan fonksiyonu (kullanım kararı)

Parselin imar planında hangi amaçla kullanılacağını gösterir. Örneğin:

• Konut alanı
• Ticaret alanı
• Konut + ticaret (karma) alanı
• Sanayi alanı
• Eğitim, sağlık, park gibi kamu alanları

Parselin kamu alanına (örneğin park ya da okul alanına) ayrılmış olması, üzerine özel bir yapı yapılamayacağı anlamına gelebilir. Bu, arsa alırken mutlaka kontrol edilmesi gereken bir noktadır.

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı)

TAKS, binanın zemine oturan kısmının parsel alanına oranıdır.

Örnek: 500 m² bir parselde TAKS 0,30 ise, binanın zemine oturduğu alan en fazla 500 × 0,30 = 150 m² olabilir.

KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı)

KAKS ya da yaygın adıyla emsal, binanın tüm katlarının toplam alanının parsel alanına oranıdır.

Örnek: Aynı 500 m² parselde emsal 1,50 ise, binanın tüm katlarının toplam alanı en fazla 500 × 1,50 = 750 m² olabilir.

TAKS ve KAKS birlikte okununca bina hakkında fikir verir: Yukarıdaki örnekte zemine 150 m² oturan bir bina, toplam 750 m²'ye ulaşmak için yaklaşık 5 katlı olabilir. Ancak kat sayısı ayrıca bir kurala bağlanmış olabilir.

Kat adedi ve bina yüksekliği

Bazı planlarda kat sayısı doğrudan belirtilir (örneğin "Ayrık nizam 4 kat"), bazılarında ise en yüksek bina yüksekliği metre olarak verilir (örneğin Hmax). İki kural birlikte uygulanır; yani emsal izin verse bile kat sınırı aşılamaz.

Yapı nizamı

Binanın komşu binalarla ilişkisini belirler:

Nizam	Anlamı
Ayrık nizam	Bina her yönden komşu parsellerden belirli mesafe uzakta yapılır
Bitişik nizam	Bina yan komşu binalara bitişik yapılır
İkiz nizam	İki bina tek bir ortak duvarla birbirine bitişik yapılır
Blok nizam	Birden fazla bina blok hâlinde tasarlanır

Çekme mesafeleri

Binanın parsel sınırlarından ne kadar içeride yapılması gerektiğini gösterir:

• Ön bahçe mesafesi: Yola bakan cepheden
• Yan bahçe mesafesi: Komşu parsellerden
• Arka bahçe mesafesi: Arka sınırdan

Çekme mesafeleri, özellikle dar ya da düzensiz şekilli parsellerde, yapılabilecek bina alanını TAKS'ın izin verdiğinden daha da küçültebilir.

Plan notları: çoğu zaman en kritik kısım

İmar durumu belgesinin sonunda ya da ekinde plan notları yer alır. Bunlar, o bölgeye veya parsele özel ek kurallardır. Örneğin:

• Belirli bir kot (yükseklik) şartı
• Otopark zorunluluğu
• Cephe malzemesi ya da çatı tipi şartı
• Bodrum katların kullanımıyla ilgili kurallar
• Jeolojik etüt şartı

Plan notları, genel kuralları değiştirebilir ya da kısıtlayabilir. Bu yüzden belgeyi okurken bu kısmı atlamamak gerekir.

Arsa alırken kontrol listesi

1. Plan fonksiyonu ne? Konut mu, ticaret mi, kamu alanı mı?
2. TAKS ve emsal ile ne kadar inşaat alanı çıkıyor?
3. Kat adedi ya da yükseklik sınırı ne?
4. Çekme mesafeleri parselin şekline göre bina alanını ne kadar küçültüyor?
5. Plan notlarında özel bir kısıtlama var mı?
6. Parselde yola terk ya da kamuya ayrılacak bir alan var mı?
7. Belge güncel mi?

Son söz

İmar durumu belgesini okumak, bir arsanın gerçek değerini anlamanın ilk adımıdır. Aynı büyüklükteki iki arsa, imar durumlarına göre çok farklı yapılaşma imkânlarına sahip olabilir. Emin olmadığın noktalarda bir mimar ya da harita mühendisinden destek almak, ileride yaşanabilecek büyük sorunları önler.