İfraz ve tevhit farkı: parsel bölünmesi ile birleştirilmesi

Bir arsayı ikiye bölmek istediğinde ya da yan yana duran iki parseli tek parsel yapmak istediğinde karşına iki kavram çıkar: ifraz ve tevhit. Bu kelimeler günlük konuşmada pek geçmez, ama tapu ve imar işlemlerinde sık kullanılır. İkisi birbirinin tersi gibi görünür, ama uygulamada farklı kontroller gerektirir.

İfraz nedir?

İfraz, tek bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir. Örneğin 800 m²'lik bir arsa, iki ayrı 400 m²'lik parsele ayrılabilir. Her yeni parselin ayrı bir tapu kaydı oluşur. Bu nedenle ifraz işlemi, parselin imar planına ve yola cephe kurallarına uygun olup olmadığının kontrolünü gerektirir.

Parsel bölünürken yeni sınırların hangi noktalardan geçeceği ölçüm ile belirlenir ve bu iş genellikle bir harita mühendisi tarafından hazırlanan bir kroki ile yürütülür.

Tevhit nedir?

Tevhit, birden fazla bitişik parselin tek bir parsel hâline getirilmesidir. İki komşu parseli birleştirip tek bir tapu kaydı altında toplamak tevhit işlemidir. Böylece dar ve küçük iki arsa, daha geniş ve esnek kullanılabilecek tek bir alana dönüşebilir.

Tevhit için parsellerin birbirine bitişik olması ve birleşik alanın imar planına uyması gerekir. Parseller farklı imar bölgelerine düşüyorsa, birleşik parsel için ortak bir kural okunmalıdır.

İki işlemin karşılaştırması

Konu	İfraz	Tevhit
Yönü	Bir parseli böler	Birden çok parseli birleştirir
Sonuç	Parsel sayısı artar	Parsel sayısı azalır
Tipik neden	Arsayı parça parça satmak, mirası paylaştırmak	Daha geniş bir yapı alanı oluşturmak
Temel kontrol	Yola cephe, asgari parsel büyüklüğü, plan	Bitişiklik, birleşik alanın plan uyumu

Neden kontrol şarttır?

Bir parseli çok küçük parçalara bölmek, yapılaşma imkânını ciddi biçimde bozabilir. Örneğin parselin tek bir yola cephesi kalmazsa ya da parsel, imar planının öngördüğü asgari büyüklüğün altına düşerse işlem onaylanmayabilir. Bu yüzden ifraz düşünüyorsan önce planın bu konudaki şartlarını öğrenmek gerekir.

Tevhitte de benzer bir risk vardır. Birleştirilen parsellerden biri başka bir plan kararına tabiyse, yeni parselin tamamı için tek bir kullanım kararı ortaya çıkabilir.

Örnekle düşünelim

Bir parsel 20 metre yola cepheli ve 600 m² alanlıdır. Bunu iki eşit parsele bölmek istediğinde her parselin yola cephesi 10 metre olur. Eğer planda yola en az 12 metre cephe şartı yazıyorsa, bu ifraz izin almayabilir. Bu örnek yalnızca mantığı göstermek içindir; gerçek şartlar bölgenin planına göre değişir.

Bu durumda bölme çizgisinin nerede olacağı, her iki parselin de yola cephe şartını sağlayıp sağlamadığını belirler. Hangi çizginin uygun olduğunu bir harita mühendisi ile birlikte değerlendirmek gerekir.

Süreç genel olarak nasıl işler?

Süreç yerel uygulamalara göre değişebilir, ama genel akış şöyledir:

1. Mevcut parselin ölçüsü, krokisi ve tapu bilgisi hazırlanır.
2. Bir harita mühendisi ya da mimar, yeni parsel sınırlarını çizer.
3. Belediyenin imar birimine, planın bu işleme uygun olup olmadığı sorulur.
4. Uygun bulunursa tapu sicil birimine başvurulur ve yeni kayıtlar oluşturulur.

Kontrol listesi

• Parselin yola cephe uzunluğu nedir?
• Planın asgari parsel büyüklüğü veya cephe şartı nedir?
• Parselin üzerinde mevcut bir yapı var mı?
• Paydaşlar ve hisse oranları nasıl?
• İşlemden sonra her parselin imar durumu nasıl değişir?

Tevhitte dikkat edilecek özel durumlar

Tevhit, birleşecek parsellerin hepsinin durumunu birlikte değerlendirmeyi gerektirir. Birleşecek parsellerden biri bir imar bölgesinde, diğeri başka bir bölgede kalıyorsa, birleşik parselin hangi kurallara tabi olacağı net değildir. Bu durumda planın bu konudaki açıklamasını okumak ve belediyeden yazılı görüş almak gerekir.

Ortak sınır üzerinde duvar, kapı ya da mevcut bir yapı bulunuyorsa, bu yapıların birleşik parselde nasıl duracağı da kontrol edilmelidir. Paydaşları farklı olan parseller için hisse oranları ve her kişinin onayı da birlikte ele alınmalıdır. Bu hazırlık yapılmadan başlanan bir tevhit işlemi, sonradan geri dönmesi zor anlaşmazlıklara yol açabilir.

İfraz ve tevhit işlemleri yalnızca tapuyu değil, komşu parsellerin ilişkisini de değiştirir. Bölünen bir parselin yeni sınırı, komşunun geçiş yolunu ya da bahçe düzenini etkileyebilir. Bu yüzden işlemi planlarken komşularla iletişim kurmak ve geçiş haklarının nasıl kalacağını baştan netleştirmek işini kolaylaştırır. Yazılı bir anlaşma, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

İfraz başvurusundan önce parselin sınırlarının sahada doğru işaretlenmiş olması önemlidir. Sınır taşları eksikse ya da komşuyla bir uyuşmazlık varsa, önce bu konuyu çözmek gerekir. Harita mühendisi, mevcut sınırları ölçerek yeni parsel çizimine başlar. Eski bir krokinin ya da tapu sınırının sahadaki durumla örtüşmediği çıkarsa, bu fark not edilmeli ve çözülmeden ifraz çizimi yapılmamalıdır. Bu aşamada fotoğraflı bir saha notu tutmak da işe yarar.

Kapanış

İfraz parseli böler, tevhit parselleri birleştirir. Kulağa basit gelen bu iki işlem, arazinin kullanım imkânını doğrudan değiştirdiği için her zaman planla birlikte okunmalıdır. Hisse ve ortaklık boyutu olan bir taşınmazsa önce hisseli tapu nedir yazısına göz atmak işini kolaylaştırır. Son karar için belediye imar birimi ve yetkili bir harita mühendisi ile çalışmak en güvenli yoldur.